黄海

锦天城律师事务所

黄海律师是锦天城律师事务所深圳办公室高级合伙人，黄律师的执业领域是公司与并购、房地产、私募基金、结构化金融、争议解决。

黄律师及其所率领的专业团队一直专注于资本市场与房地产行业的法律实践，具有丰富的法律工作经验和广阔的行业视野。近年来担任了大量境内外投融资与并购项目的法律顾问，为金融机构、大型国企、上市公司、投资基金在交易筹划、风险控制与实施提供专业意见；同时还担任房地产与投融资领域诉讼与仲裁案件的代理律师，为客户在资产保全、争议解决、裁判执行等方面提供法律支持。该团队善于为有多元化专业法律服务需求的大型客户提供服务，善于运用多维度思维与法律知识解决复杂项目中的问题。

黄律师还任深圳国际仲裁院仲裁员、融资租赁专家，曾为中国社科院MBA中心、信泽金商学院专家讲师，被评为某机构年十大杰出青年律师之一。

黄海律师作为ALBChina十五佳律师新星的上榜律师，向汤森路透ALBChina移动平台分享了他的经典案例。

华润资本-万象城基金设立、运营及退出项目

概况

年，汉威资本（华润资本管理有限公司的前身）旗下万象城基金成立，基金通过设立SPV的方式向华润置地收购了上海万象城4栋超甲级写字楼及配套商业楼群，黄律师及团队担任基金前述设立与收购专项的法律顾问

年至年基金运营期间，黄律师及团队持续担任基金各年度常年法律顾问。

年，基金存续期届至，经多番研判询价与谈判，基金决定向基汇资本及境外财团转让SPV股权从而实现退出，该交易于年1月8日正式完成交割，黄律师及团队担任基金出售与退出专项的法律顾问。

争议点

本案的集中争议点发生在基金资产出售阶段，因交易存在“标的为房地产”、“出售方基金具有国有属性”、“交易对方为境外房地产美元基金及其联合财团”等复杂背景因素，项目中涉及的交易条件众多、手续复杂、时间跨度较长，黄律师及团队需全程参与和协调收购各方对交易对价、定金和价款支付、预交割及交割先决条件、权利义务安排等事宜的谈判和磋商、及时完成各轮谈判对应交易文件与法律意见的修订与出具、就特定交易事项即时与各主管部门进行沟通与确认，并协助交易交割手续。

难点

1、国有属性：基金的国有问题贯穿服务的始终，包括基金设立时国资背景公司能否做GP的论证，资产出售时是否属于“企业国有资产交易”而需履行公开挂牌转让程序等有关问题。

2、基金监管：基金存续期经历了中国基金行业监管的各种变化，我们还协助期初的GP取得了基金管理人资格，为基金及管理人的各项合规事宜提供服务。

3、跨境交易：基金出售资产的交易对方系境外房地产美元基金及其联合财团所设立之香港SPV公司，该交易须符合一系列外商投资、外汇管理政策规定。

4、商务安排：基金出售资产时涉及债转股、海外监管账户及资产变现账户开立等交易难点。

律师策略

1、就可能涉及国有资产交易问题：在与上海市工商部门、产交所沟通后，我们出具法律意见书说明本项目无需适用国有产权公开挂牌转让流程，通过产交所办理协议转让程序并取得产权交易凭证后办理股权过户；

2、就收购方无法通过资本金结汇或借用外债形式偿还股东借款问题：我们建议双方先采取债转股，由被收购方先行将存续的股东借款等价转增为目标公司注册资本，再由收购方通过增加对应股权转让价款方式支付该等股东借款；

3、就如何在股权出让方开立资产变现账户前即收取定金的问题：为了实现客户在资产变现账户开立前收取定金和交易价款的目的，我们建议交易双方在境外银行开立海外监管账户，用于定金和交易价款的收付，待达成放款条件并开立相应资产变现账户后逐步放款；

4、就项目谈判时间长可能导致项目情况变动的问题：通过设置“预交割截止日”、“预交割日”、“截止日”、“交割日”等多个时间节点的方式匹配交易双方应完成的预交割及交割先决条件；为避免因某些非关键交易条件未及时达成而触发交易一方有权直接终止交易的情形，我们建议将部分非关键交易条件作为“交割前事项”，如未满足则义务方仅承担违约责任及罚金而不影响交易推进。

结果

黄律师及团队协助基金最终为其投资人实现了较为可观的投资收益，该项目本身也成为业内较为典型的房地产基金投资案例。

亮点

1、本项目中，黄律师及团队连续为基金提供超过七年的法律服务，服务项目涵盖基金设立、资产收购、常年、资产出售、基金退出清算全链条，服务内容包括但不限于方案设计与论证、谈判磋商、交易文件拟定、法律意见出具、协助审批与交割登记手续等。

2、房地产跨境出售涉及资产价值大、交易对价高，且基于境外收购方的外资背景及境内被收购方的国资背景，故涉及跨境投资、国资转让、债转股、海外监管账户及资产变现账户开立等交易特点，并涉及国有产权交易、产权协议转让、内资变外资之工商变更、商务部门备案、外汇登记、资产变现账户开立、外汇结汇等诸多繁琐流程及事项。并且，项目最终交易架构及程序也非常复杂，自和意向收购方签署意向协议到正式确立交易方案直至成功交割，历经多轮谈判和磋商，整个项目耗时颇长。

3、本项目的成功完成，是团队律师深厚的专业素养和扎实的实务经验之体现，也为如何更好地全流程服务私募房地产基金之设立、投资、管理、退出积累了经验，更为事务所房地产投资、跨境并购及私募基金募投管退的业务领域提供了代表性案例。

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