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青岛买房人，看起来是酷，实际上是很苦的，老胡“感同身受”。这篇文章主要聊一下青岛买房人的“三大难”，同时对买房人和卖房人进行灵魂拷问并提出建议。当然目的还是为了直击问题的本质，买房人心知肚明后更能“有的放矢”，卖房者看到有所思更希望有所为。
先说问题，再详细展开：
1有钱人买房也很难——好位置没有好产品
2中产买房相当难——勉强看中的买不起，买得起的看不上
3刚需买房更是难——“主城梦”和“现实情”
一、好位置，没有好产品
在青岛，最吸引人的还是“碧海蓝天、红瓦绿树”，在这里不得不提到市南。市南区的前身，早在明洪武时期属于即墨县设防所建设的鳌山卫下辖的浮山所，后经过清朝、民国时期、建国期后成为青岛的政治、文化和曾经的金融、经济中心。但现在，市南，确实是难：
1.文旅价值受到疫情影响，产业链条“食住行游购娱”很难一条龙服务，更多的高端酒店往东部、西岸分流，餐饮业的场馆也是老旧尴尬，文旅行业没有和网红经济结合方面跟武汉、成都、重庆、西安、杭州等城市差距不断拉大；
2.土地资源紧缺，旧房拆迁难度大、资金成本极高，商业街区运作模式跟不上，城市老旧设施修缮压力大；
3.城市发展质量下滑，一般公共预算收入一路下跌，产业规划层次不高，没有聚焦性产业群发力；
不仅市南当局很难，在市南买房也很难，市南的房子从功能性上目前有这么几类：
1.居住类2.非居住属性学区房3.文物房和“都市过时豪宅”
居住类的房子，要么属于土著原居所，像团岛、西镇等板块，当然了，还有上个世纪的军官、专家、学者的后代居住的老房子，主要在市南中片；包括后期辛家庄、浮山所等安置房和部分当地开发商开发的商品房。综合来看，市南的居住区主要以青岛站、海洋大学、五四广场为中心往里扩散。
目前这些房子的现状是，除了一些年后盖的商品房外，大部分房子处于很尴尬的状况：对有钱人而言，宁愿选择往东部的崂山去购置新房，也接受不了五四广场海岸线上的超高层豪宅，一般性有钱人更接受不了八大关街道的文物房。
一些房龄在20年内的品牌开发商住宅，普通中产根本一辈子也买不起，或者买得起也不买；至于没有学区的老破小，更是鸡肋商品，目前二手房市场上已经逐渐失去流通性。至于学区房这个事儿，交给时间，我说了不算。
那这些老房子，能不能拆得动？我知道文物是需要保护起来的，修缮；另外，老房子到了“危房”时，可能会原地重建。
9月15日，市住房和城乡建设局发布了关于对《青岛市城镇老旧小区改造管理办法》（征求意见稿）公开征求意见的通知，针对存在的一系列问题起草了新规，正式向社会公开征求意见。主要聚焦的内容也是哪些小区属于城镇老小区、包括改造内容、审批部门、验收标准，而这些问题都存在着不少资金难题，更何况老旧小区的拆迁了，很难。
崂山区的房子不是都贵，比如北村、张村也和市北李沧均价差距不大，不少浮山前中等房龄的小区像丽海花园、亚麦花园、丽都国际、悦海豪庭或因没电梯或因车位、物业服务不足等综合因素，其单价也就和目前浮山后在售新房差不多价格，但对于中产来说买不起，有钱人能喜欢这些小区的也是小众客群；
品质提升的次新房价格丝毫不会输给其价值：崂山区一哥那是海信，连迪生山庄均价都在5万以上，09年的麦岛金岸基本上就是五六万一平，海信真天玺、天悦那就会更贵些，当然也是值得对比，但是像天悦10层、18层这种豪宅真是不太多，而这个价格基本上也可以撬动更高层次城市的中高端产品。
但是话又说来了，海信天悦放在杭州、成都、重庆等城市，除了占据绝版的海岸线优势位置外，产品力和综合居住体验上，又能在这些城市排名第几呢？
举个例子，青岛绿城的项目除了位置没有占据核心外，产品还是广受认可的，可是你到杭州后，竟然发现你买的绿城项目根本就是弟中弟；佳源和银丰占据了崂山难得的净地，但是这两家公司在其他城市几乎就没有比青岛贵的项目；壹号院、金茂府这种明星产品，为何外地高端客户来了后看看周边环境就没下单的欲望，总会担心一句话，那就是“橘生淮南则为橘，生于淮北则为栀”……
具体青岛和其他城市的高端项目比较差距多少，因为篇幅和特殊原因不能过多体现到文字上，读者可以自行实地了解，恕不赘述。
青岛的明星高端项目少，从根的问题就是“城市开发的整体规划和房地产发展不同步”，拆迁压力和旧房改造难度大，人地关系、楼盘设计和生态环境的匹配度不强，皆是历史，如今又是再现：
西海岸新区号称“再造一个新青岛”，且不说人口、产业和青岛的差距，就说房地产开发的道路上，东岸出现的问题，西岸也又出现了：东岸是周期历史比较长，特殊背景下房地产没有那么多高水平的产品和审美，但相对还不错，毕竟把市南老建筑保护起来，沿线也就是香港路沿线盖了高楼大厦，栈桥-汇泉湾-五四广场-奥帆中心-麦岛、雕塑馆-石老人沿线大部分区域还是保持着公共休闲、绿地、沙滩木栈道为主，但是你再去瞧瞧西海岸新区：滨海大道沿线两排全是高楼大厦、犬牙交错，关键还有一点是房企产品错配，且在规划布局时，大高层挡住了市民的观海通廊。
曾经在年，关于西海岸岸线保护的规划，旅游岸线严格按照规划的要求，在海岸边上不建高层，沿海禁止房地产开发，同样在灵山卫片区海边，也不建设高楼，如今再回首，石雀滩、银沙滩、连三岛、金沙滩、唐岛湾倒是真留出了景区栈道，但灵山卫前海基本上已非往昔。灵山卫街道的楼盘布局，更是让人惋惜，如今滨海大道两侧、星光岛上、融创茂西侧更是密密麻麻。好了，这个话题到此为止，不再谈论这个问题。
目前对于外地高净值客群来讲，东岸城区的前海一线的项目建议都看一遍，毕竟你们的购房考虑的肯定不是第一套房的思维，把学区、大型商业配套去掉，挑选地段去掉不利因素的干扰，产品精心细选，如果看不好就去看看西海岸，再看不好则去咱们讲的几个城市择居。当然了，对于土著而言，如果是故土难离，就要留在自己的生活圈内，不要抱怨，认真选择，毕竟青岛的房地产业趋于改善化、大户型的产品发展趋势。
之前写过一些别墅的文章，适合部分客群，可以适当了解参考：在青岛万~万想买个别墅，请问有什么推荐吗？如果对价位段再高些的别墅或者高端项目感兴趣，当然亦可以私聊老胡，一起探讨沟通、实地鉴赏、来做选择。
二、中产买房相当难——勉强看中的买不起，买得起的看不上
中产客群并非每日都在家看海看山、种花养鱼，更多是求一个生活便利、居住相对舒适的改善型住房。你们换房的需求源于原居所面积过小和楼盘居住品质有待提升，但选择中还会顾及新区域有没有教育、商业配套，通勤距离不要太远，也不要太贵。
在青岛每一个区域的中产承受的购房压力是不同的，从价格段上看，市北和李沧的价格段基本上在w～w，崂山w～w，西海岸w～w，城阳w～w。
而这些区域对他们来讲，各有各的难处：市北新都心学区弱，而且和浮山后一样居住拥挤不堪，就像辽阳路上还搞了高架桥引起不适；崂山万买新房基本上还是在浮山后和张村、北村选择，仍然去不了前海一线，勉强看上的佳源华府感觉总价太高，一般中产家庭负担太大，壹号院位置弱；西海岸的问题在于开发区缺成块的土地，开发区超过万的购房消费门槛感觉有高，过了石油大学购房的当地改善对通勤和未来发展的未知性存在顾虑；城阳区的改善痛点在于机场搬走、限高取消后低密度产品减少，低于13层的新楼盘减少，而且改善型产品价格也逐渐突破2万单价。
其实，这些问题对于中产来说，就要断舍离。首先，房产税在青岛短期内不会征收，但不得不说的是你们手里那些老房子该卖赶紧卖，别不舍得，越拖越是问题；其次，目前居住的房子解决不了你的需求，新买的房子预算不够，那就把住的卖掉，哪怕暂时租房子呢，这个挑战是非常大但是也有执行的；最后来讲，真心去接受新房的不足，因为你们能看上的板块，土地资源已经有限了。
在这里除了中产主观因素外，另外再就是不少开发商的作品不容易打动消费者，房企内卷没卷出东西来，这个问题也不是一天的问题，呼吁做好改善市场。
三、青岛刚需的“主城梦”和“现实情”
青岛刚需主城梦的“死去活来”，这个现状是来青几代人买房时共同经历的“内心斗争”，到底哪里是主城，哪里是辅城？
这个问题，你去问市南人，他们会说市南就是青岛，青岛就是市南；
你问市北人，他们会说北岭以南就是青岛；
你问有关部门，他们给你说，不是有文件：青岛市“十四五”规划《纲要》，全文共7.5万字左右就提到了：聚力打造环湾都市现代化主城区，统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展，提升人口集聚和资源要素配置能力，优化城市中心体系。
说人话就是：市南市北李沧崂山和城阳
但是，严格吗？我这个卖房子的认为，这是青岛的十四五规划的发展重点聚焦的区域，但是作为买房人而言，不是很确切。
从城市人口聚焦情况来看，除了亲身感受外，那就是官方统计数据和热力图，把人口聚焦集中的区域分为三个类别：城市基础设施周边、商圈、高校
这里需要提到的是，单纯看热力图来判断周边居民居住的误差就是城市基础设施周围的热力体现，比如火车站、机场、大学、剧院等公共区域，这些区域周围不一定就是居民居住的人口聚焦区
1）城市基础设施：青岛站-青岛北站-长途汽车站
2）商圈：台东—人民路—CBD到新兴路家乐福周围—凯德、东部香港中路商圈、李沧中心和李村商圈、城阳正阳路水悦城—北曲商圈、黄岛长江路、香江路商圈和积米崖商圈
3）高校青岛大学、海洋大学、理工大学、青科大、农业大学、石油大学、山科大、黄海学院等学校区域
除了
